[Dossier] Logement, nouveaux plans et idées neuves

Publié le 02/10/2015

Construire plus, mieux et surtout construire des logements à des prix accessibles pour tous les salariés ! Un défi colossal qui nécessite une révolution des mentalités.

La fin de l’immobilisme ?

L’augmentation du prix des logements à l’achat comme à la location pénalise les familles et freine l’activité économique du pays. De nouvelles mesures et un peu d’innovation contribuent à débloquer un secteur arrivé à bout de souffle.

   


Une France de propriétaires
Selon une étude récente, l’accession à la propriété reste un objectif prioritaire pour les ménages.

La France est culturellement un pays de propriétaires. Six ménages sur dix possèdent leur résidence principale et la quasi-totalité des familles qui vivent aujourd’hui en location envisage d’acheter un logement à court ou moyen terme. L’étude du Crédoc publiée en 2014 sur les attentes des Français en matière de politique de logement est éclairante : les mesures favorisant l’accession à la propriété sont toujours plébiscitées (21%), devant celles permettant le développement du logement social (18%) ou l’aide aux jeunes actifs (15%). Les mesures visant à garantir le paiement des loyers aux bailleurs (4%) ou à développer le parc locatif privé (2%) ne rencontrent, elles, que peu d’écho. Posséder son « chez soi » est perçu comme une étape incontournable de la vie d’adulte, que l’augmentation des prix de l’immobilier ces dernières années n’a, semble-t-il, pas remis en question.

   
       

Alors que la société française est en profonde mutation, le monde du logement semble à peine commencer à prendre en compte ces grandes évolutions. Face à l’éclatement de la cellule familiale traditionnelle, à la difficulté pour les jeunes de décrocher un emploi stable et durable ou encore face à l’augmentation de l’espérance de vie, qui conduit à la délicate question du maintien à domicile des personnes âgées, les réponses apportées apparaissent encore trop timides. Les experts estiment qu’il faudrait produire 500 000 logements supplémentaires par an pour répondre à la demande, mais cet objectif n’a encore jamais été atteint. Les freins sont multiples : le prix du foncier dans les grandes villes, des communes peu désireuses de densifier leurs territoires, une opposition farouche dans certaines villes à la construction de logements sociaux, des réglementations complexes et contraignantes, etc. Pays de propriétaires (lire l’encadré), la France commence à peine à explorer de nouvelles pistes pour affronter la crise du logement.

Devant l’urgence, les mentalités sont toutefois en train d’évoluer. De plus en plus de projets innovants émergent au sein des territoires. La politique des Trente Glorieuses et ses programmes d’urbanisation de milliers de logements à la périphérie des villes fait place à des ensembles de trente ou quarante unités, incluant mixité sociale, bureaux, commerces et réseau de transports. La question de l’environnement est aussi davantage prise en compte. Les nouveaux bâtiments sont mieux isolés, l’étalement urbain combattu et les surfaces agricoles davantage protégées. Signe de ce mouvement de fond, les architectes comme les promoteurs immobiliers commencent à proposer des bâtiments qui répondent à la diversité des ménages. L’heure est en tout cas à la construction de logements modulables, susceptibles de s’agrandir avec la famille ou de rassembler des célibataires en colocation. La pénurie de logements soufflerait-elle un vent d’innovation chez les acteurs de l’urbanisme ?

Loyers encadrés, foncier libéré, fiscalité adaptée : les chantiers à suivre

Au sein d’Action (ex-1 %) Logement, les partenaires sociaux ont décidé de changer de braquet. La priorité « jeunes » est clairement assumée car ces derniers cumulent les difficultés : leur rémunération est plus faible que la moyenne et ils ont davantage de contrats précaires. Dans les grandes villes, on assiste ainsi à la construction de nouveaux foyers de jeunes travailleurs, financés conjointement par Action Logement et les collectivités locales. Cette solution de logement temporaire se révèle particulièrement pertinente pour les jeunes adultes qui ne sont pas encore totalement installés dans la vie active.

Pour lutter contre la hausse du coût du logement, l’heure est à la mobilisation. De nombreuses pistes sont aujourd’hui explorées, qui mériteront d’être évaluées dans quelques années. Citons l’exemple de Paris, qui expérimente l’encadrement des loyers, ou de l’État, qui incite les opérateurs publics comme la SNCF à libérer des emprises foncières afin de faciliter la construction de logements économiquement accessibles. Pour l’économiste Étienne Wasmer, il serait possible d’aller plus loin, notamment en rendant le coût du logement en partie déductible de l’impôt sur le revenu (lire ci-dessous). « Le logement ne peut pas être considéré comme un bien de consommation comparable aux autres », estime-t-il. Le logement constitue aujourd’hui le premier poste de dépenses des ménages devant l’alimentation et les transports. Et une étude de l’Insee publiée en 2010 montre que les ménages modestes logés dans le parc privé ont été particulièrement touchés par la hausse des prix de l’immobilier. Le sujet mérite certainement d’être creusé dans le cadre d’une grande réforme fiscale, que la CFDT ne cesse d’appeler de ses vœux.

jcitron@cfdt.fr

   


“ 
Pacifier la relation entre locataire et propriétaire ”

Étienne Wasmer, professeur d’économie à Sciences Po Paris, codirecteur du Laboratoire interdisciplinaire d’évaluation des politiques publiques, membre du conseil d’analyse économique.
Propos recueillis par Jérôme Citron.

En 2013, vous avez participé à l’écriture de deux notes très remarquées sur la politique du logement (*Comment modérer les prix de l’immobilier ? et La politique du logement locatif). Quelles pistes jugez-vous prioritaires pour réformer le système ?

wasmer DR HD4 DSC 0501 cropTravailler à une meilleure régulation des relations entre les propriétaires et les locataires dans le parc de logements privé me paraît essentiel. La situation actuelle conduit à de nombreux effets pervers. Les propriétaires, qui assument en grande partie le risque d’impayés vu la lenteur et la complexité des procédures en cas de soucis, ont tendance à retirer leur bien du marché locatif ou à sélectionner à outrance leurs locataires. Les ménages modestes sont progressivement exclus du parc de logements privés et sont contraints de se tourner vers le logement social, qui ne peut pas faire face à l’augmentation de la demande.

Pour sortir de cette situation bloquée, nous avons notamment proposé d’une part la création de commissions paritaires composées de bailleurs et de locataires, qui seraient chargées de gérer – rapidement – les conflits afin de limiter les procédures judiciaires longues et coûteuses ; d’autre part, une plus grande mutualisation du risque d’impayés.

Vous êtes donc favorable à la création d’une forme de garantie universelle des loyers ?

Imaginer une assurance universelle pour mutualiser le risque d’impayés – si l’on parvient à neutraliser les effets d’aubaine pour les locataires volontairement indélicats – est une bonne solution pour rassurer les propriétaires sans exclure les ménages modestes du marché locatif. Il me semble que c’est un bon compromis entre le système canadien, très dur socialement, où le locataire qui ne paie pas est obligé de partir du logement au bout de cinq semaines, et notre système actuel, dans lequel il faut parfois plusieurs années à un propriétaire pour récupérer son bien. L’idée serait de mettre en place une flexisécurité dans le domaine du logement : des baux assouplis en contrepartie d’un véritable droit au logement opposable.

Vous proposez également une réforme des aides au logement ?

Afin de favoriser la mobilité des ménages, réduire les inégalités territoriales et renforcer la cohésion sociale, il nous est apparu important de mettre en cohérence les aides au logement avec l’ensemble de notre système redistributif. L’idée serait de rendre une partie du loyer déductible de l’impôt sur le revenu. Sans rentrer dans la technique, notre proposition permettrait de réduire les écarts de situation entre les locataires du parc social et ceux du parc privé, qui ont le plus souffert de la hausse des loyers. Cette réforme permettrait d’instaurer une forme de solidarité horizontale entre l’ensemble des locataires.